Η πρακτική της ενοικίασης σπιτιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου [peer 2 peer renting] είναι αμοιβαίως επωφελής τόσο για τον εκμισθωτή ιδιοκτήτη, που αποκτά ένα ανέλπιστο μέχρι πρότινος εισόδημα, όσο και για τον μισθωτή τουρίστα, που βρίσκει χώρο διαμονής της επιλογής του σε προνομιακές τιμές οπουδήποτε στον κόσμο. Μία τέτοια όμως πρακτική διαταράσσει τα κυρίαρχα εμπορικά μοντέλα του κλάδου των τουριστικών επιχειρήσεων και αντιμετωπίζει νομικά εμπόδια σε κάθε χώρα, αφού οι εθνικές νομοθεσίες είναι ακριβώς προσαρμοσμένες στα μοντέλα αυτά. Έτσι και στην Ελλάδα, μολονότι η πρακτική της ενοικίασης διαμερισμάτων πολυκατοικιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου είναι ευρέως διαδεδομένη, μόνο προσφάτως εντός του 2015 κατέστη νόμιμη και μόνο κατά μέρος, δηλαδή για την εκμίσθωση ακινήτων για χρονικό διάστημα μέχρι τριών μηνών ανά έτος.
Νομικό Πλαίσιο
Η πρακτική της ενοικίασης σπιτιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου χαρακτηρίζεται από την Ελληνική νομοθεσία ως επιχείρηση μίσθωσης ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων και ρυθμίζεται από τον Ν. 4276/2014 «Απλούστευση διαδικασιών λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων και τουριστικών υποδομών, ειδικές μορφές τουρισμού και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 155/Α/30-07-2014) καθώς και από το ΠΔ 337/2000 με τίτλο «Κατάταξη ενοικιαζόμενων δωματίων και ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων σε κατηγορίες με το σύστημα των κλειδιών» (ΦΕΚ 281/Α/28-12-2000), το οποίο θα βρίσκεται σε ισχύ μέχρι την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος κατ’ επιταγή του άρθρου 5 § 1 του Ν. 4276/2014.
Συγκεκριμένα, επιχειρήσεις, που εκμεταλλεύονται τουριστικά καταλύματα, είναι οι επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση (άρθρο 2 Ν. 4276/2014). Τουριστικά καταλύματα είναι, μεταξύ άλλων, και τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια / διαμερίσματα, τα οποία χαρακτηρίζονται ως μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Ορίζονται ως εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό (άρθρο 2 § 2 β (ββ’) του Ν. 4276/2014).
Εντούτοις, με πρόσφατη τροποποίηση της τουριστικής νομοθεσίας το έτος 2015 καταργήθηκε η μέγιστη διάρκεια των τριάντα (30) ημερών για τον προσδιορισμό των τουριστικών καταλυμάτων. Ως εκ τούτου, καταλύματα που μισθώνονται και για διαστήματα μικρότερα των τριάντα (30) ημερών μπορούν νομίμως να μισθώνονται με απλή [και όχι τουριστική] μίσθωση, εφόσον δεν υπάγονται στην τουριστική νομοθεσία. Περαιτέρω, με την ΠΟΛ 1230/14-10-2015 του ΥΠΟΙΚ ορίζεται ότι επιτρέπεται η εκμίσθωση καταλυμάτων (επιπλωμένων ή μη δωματίων ή διαμερισμάτων ή κατοικιών ή επαύλεων), με απλή [και όχι τουριστική] μίσθωση σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα, με διάρκεια μίσθωσης έως τρεις (3) μήνες ανά έτος, χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.). Επιπρόσθετα, στην ίδια ΠΟΛ διευκρινίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων της εν λόγω απλής μίσθωσης δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης.
Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι είναι πλέον νόμιμη η εκμίσθωση διαμερισμάτων μέσω airbnb με απλή μίσθωση και χωρίς την αδειοδότηση με ειδικό σήμα λειτουργίας υπό τους ακόλουθους όρους :
1. Ακολουθούνται οι νόμιμες διαδικασίες για την καταχώρηση της σύμβασης μίσθωσης στο taxisnet και καταβάλλεται ο αντίστοιχος φόρος, όπως ισχύει για όλες τις απλές μισθώσεις. Στην ηλεκτρονική καταχώρηση, αντί του ΑΦΜ [που δεν υφίσταται], καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης.
2. Κατά την παροχή της εκμίσθωσης του διαμερίσματος δεν παρέχονται οποιεσδήποτε πρόσθετες υπηρεσίες, που μπορούν να χαρακτηριστούν ως ξενοδοχειακές (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.).
3. Το σύνολο των μισθώσεων σε αλλοδαπά πρόσωπα ανά διαμέρισμα δεν πρέπει αθροιστικά να υπερβαίνει τους τρείς μήνες.
Αν δεν πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο ενδιαφερόμενος ακολουθεί δραστηριότητα υπαγόμενη στην τουριστική νομοθεσία και χρειάζεται, μεταξύ άλλων, αδειοδότηση με ειδικό σήμα λειτουργίας.
Προϋποθέσεις Αδειοδότησης
Για λόγους προστασίας της δημόσιας υγείας, των αποδεκτών των υπηρεσιών και των εργαζομένων στον τουρισμό η μίσθωση ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων υπόκειται σε σύστημα προηγούμενης αδειοδότησης. Η σχετική άδεια και εγγραφή στο σχετικό μητρώο τουριστικών επιχειρήσεων χορηγείται από το Υπουργείο Τουρισμού.
Με την ένταξη στο μητρώο η τουριστική επιχείρηση λαμβάνει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ), το οποίο χορηγείται και ισχύει αντί άδειας λειτουργίας (άρθρο 2 § 2 του Ν. 4276/2014). Για την άσκηση τέτοιας επιχείρησης δεν απαιτείται πλέον οποιαδήποτε άδεια άσκησης τουριστικού επαγγέλματος.
Οι προϋποθέσεις, που θέτει το ΠΔ 337/2000, καθιστούν την αδειοδότηση της ενοίκιασης διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες εξαιρετικά δυσχερή έως αδύνατη.
Διαδικασία Αδειοδότησης
Εφόσον εγκριθεί η προαναφερόμενη αρχιτεκτονική μελέτη, τότε μπορεί να ξεκινήσει η διαδικασία αδειοδότησης του δωματίου / διαμερίσματος με την κατάθεση των ακόλουθων δικαιολογητικών είτε στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού είτε σε ΚΕΠ (άρθρο 4 § 1 του Ν. 4276/2014) :
• Αίτηση – Υπεύθυνη Δήλωση του Ν. 1599/1986 του υπευθύνου της επιχείρησης.
• Οικοδομική άδεια του ακινήτου, η οποία εκδίδεται από την υπηρεσία Πολεοδομίας του οικείου ΟΤΑ.
• Πιστοποιητικό πυρασφάλειας για το σύνολο της εγκατάστασης, το οποίο εκδίδεται από την οικεία Πυροσβεστική Υπηρεσία.
• Βεβαίωση καλής λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος του καταλύματος ή βεβαίωση σύνδεσης με το αποχετευτικό δίκτυο του δήμου, οι οποίες εκδίδονται από τον οικείο ΟΤΑ.
• Παράβολα υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (10,00 € / δωμάτιο σε οποιαδήποτε Δ.Ο.Υ. στον ΚΑΕ 3741).
• Όπου απαιτείται, ΑΕΠΟ ή δήλωση υπαγωγής σε ΠΠΔ.
• Αντίγραφα σχεδίων αρχιτεκτονικής μελέτης.
• Αντίγραφο ποινικού μητρώου γενικής χρήσης του υπευθύνου της επιχείρησης έκδοσης τελευταίου τριμήνου από το οποίο να προκύπτει ότι δεν έχει καταδικαστεί για κακούργημα.
Μέσα σε πενήντα (50) ημέρες από την προσήκουσα υποβολή των παραπάνω δικαιολογητικών η αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού χορηγεί το σχετικό ΕΣΛ. Αν παρέλθει άπρακτη η ανωτέρω προθεσμία τεκμαίρεται η χορήγηση του ΕΣΛ και ο αιτών μπορεί να ζητήσει σχετική βεβαίωση (άρθρο 4 § 3 του Ν. 4276/2014).
Κατά τη διάρκεια της πλήρους λειτουργίας των καταλυμάτων (θερινή περίοδος) οι αρμόδιες Υπηρεσίες Περιβαλλοντικής Υγιεινής (Δ/νσεις Δημόσιας Υγείας και Κοινωνικής Μέριμνας ή Δ/νσεις Περιβαλλοντικής Υγιεινής και Υγειονομικού Ελέγχου) των οικείων Περιφερειακών Ενοτήτων διενεργούν δειγματοληπτικούς ελέγχους προκειμένου να διαπιστωθεί ότι από τη λειτουργία του αποχετευτικού συστήματος του τουριστικού καταλύματος δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία. Η έκθεση αυτοψίας αποστέλλεται στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού και σε περίπτωση που διαπιστωθούν και βεβαιωθούν κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία μπορεί να ανακληθεί το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (άρθρο 4 § 4 του Ν. 4276/2014).
Το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας είναι αόριστης διάρκειας. Τα δικαιολογητικά, των οποίων η ισχύς λήγει, αντικαθίστανται υποχρεωτικά προ της λήξης τους, άλλως το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ανακαλείται. Για οποιαδήποτε αλλαγή στο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που εκμεταλλεύεται το τουριστικό κατάλυμα, πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία τροποποίησης του ΕΣΛ (άρθρο 4 § 6 του Ν. 4276/2014).
Διαδικασία Κατάταξης
Αρμόδιος φορέας για την κατάταξη των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων − διαμερισμάτων, όπου θα τηρεί και μητρώο διακριτικών τίτλων, ορίζεται το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (Ξ.Ε.Ε.) το οποίο εκδίδει το οικείο πιστοποιητικό κατάταξης ύστερα από αίτηση της επιχείρησης η οποία υποβάλλεται το αργότερο εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία υποβολής αίτησης χορήγησης Ε.Σ.Λ. στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού (άρθρο 6 § 1 του Ν. 4276/2014).
Το Ξ.Ε.Ε. εντός πενήντα (50) ημερών από την υποβολή της αίτησης για την κατάταξη του τουριστικού καταλύματος εκδίδει πιστοποιητικό κατάταξης του καταλύματος σε κατηγορία αστέρων ή κλειδιών αντίστοιχα.Το πιστοποιητικό κατατίθεται στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού το αργότερο εντός είκοσι (20) ημερών από την έκδοσή του αλλιώς το Ε.Σ.Λ. ανακαλείται (άρθρο 6 § 2 του Ν. 4276/2014).
Διοικητικές Κυρώσεις με Βάση την Τουριστική Νομοθεσία
Σε όποιον λειτουργεί ενοικιαζόμενο δωμάτιο / διαμέρισμα χωρίς ΕΣΛ επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 200 Ευρώ ανά κλίνη (άρθρο 7 § 2 του Ν. 4276/2014). Επιπλέον, δύναται να επιβάλλεται και το διοικητικό μέτρο της σφράγισης με απόφαση της αρμόδιας υπηρεσίας τουρισμού από τα όργανά της και με τη συνδρομή της αστυνομικής αρχής (άρθρο 7 § 4 του Ν. 4276/2014).Περαιτέρω, σε τουριστικά γραφεία που αποστέλλουν τουριστική πελατεία σε καταλύματα που λειτουργούν χωρίς βεβαίωση συνδρομής νομίμων προϋποθέσεων επιβάλλεται πρόστιμο ύψους δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ (άρθρο 7 § 7 του Ν. 4276/2014). Ακόμη, όποιος διαφημίζει τουριστικές υπηρεσίες χωρίς να του έχει χορηγηθεί προηγουμένως Ε.Σ.Λ. υπόκειται σε πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ (άρθρο 7 § 15 του Ν. 4276/2014).
Τα εν λόγω πρόστιμα επιβάλλονται από τον Υπουργό Τουρισμού ή από τα αρμοδίως εξουσιοδοτημένα από αυτόν όργανα, υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, βεβαιώνονται και καταβάλλονται στη Δ.Ο.Υ. που υπάγεται η επιχείρηση και εισπράττονται με βάση τις διατάξεις του ΚΕΔΕ (άρθρο 7 § 12 του Ν. 4276/2014). Σε περίπτωση υποτροπής το επιβληθέν πρόστιμο διπλασιάζεται και σε περίπτωση δεύτερης υποτροπής το προβλεπόμενο ανώτατο όριο προστίμου τριπλασιάζεται (άρθρο 7 § 13 του Ν. 4276/2014).
Προ της επιβολής οποιασδήποτε διοικητικής κύρωσης ο υπόχρεος της παράβασης καλείται να δώσει εξηγήσεις και σχετικές διευκρινίσεις μέσα σε δεκαπέντε (15) μέρες από την παραλαβή της σχετικής κλήσης. Κατά των πράξεων επιβολής των διοικητικών κυρώσεων επιτρέπεται προσφυγή ενώπιον επιτροπής, που εδρεύει στο Υπουργείο Τουρισμού και αποτελείται από έναν Προϊστάμενο Γενικής Διεύθυνσης του Υπουργείου ως Πρόεδρο και τέσσερα μέλη που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού (άρθρο 7 § 16 Ν. 4276/2014). Η ως άνω προσφυγή υποβάλλεται εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής της διοικητικής κύρωσης και αναστέλλει την εκτέλεση αυτής, μέχρι την έκδοση της σχετικής αποφάσεως, της Επιτροπής υποχρεουμένης να εκδώσει αυτήν εντός τριών (3) μηνών από την υποβολή της προσφυγής. Η υποβολή της ως άνω προσφυγής δεν έχει ανασταλτικό χαρακτήρα όσον αφορά την εκτέλεση της διοικητικής κύρωσης σφράγισης καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Σε περίπτωση που η Επιτροπή δεν εκδώσει απόφαση εντός τριών μηνών από την υποβολή της προσφυγής, θεωρείται ότι η προσφυγή έχει απορριφθεί. Για το παραδεκτό της προσφυγής ενώπιον της Επιτροπής, ο προσφεύγων υποχρεούται να προσκομίσει κατά την υποβολή της προσφυγής αποδεικτικό καταβολής παραβόλου υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ποσού εκατό (100) ευρώ. (άρθρο 4 § 6 δ Ν. 3270/2004).
Οι διαφορές που προκύπτουν από τυχόν επιβολή των παραπάνω διοικητικών κυρώσεων υπάγονται στη δικαιοδοσία των τακτικών διοικητικών δικαστηρίων, εκδικαζόμενες ως διαφορές ουσίας (άρθρο 1 § 4 του Ν. 1406/1983).
Εντούτοις, αν η αρμόδια αρχή εσφαλμένως υπάγει τουριστική επιχείρηση διαμερίσματος στην έννοια της τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, το πρόστιμο που μπορεί να επιβληθεί στον ιδιοκτήτη της έπαυλης εξαιτίας εκμίσθωσης χωρίς το προβλεπόμενο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας είναι εξοντωτικό και ανέρχεται σε πενήντα χιλιάδες (50.000) Ευρώ. Στον ίδιο άλλωστε νόμο αναφέρεται ότι το ίδιο πρόστιμο επιβάλλεται και σε οποιονδήποτε εκμισθώνει οποιουδήποτε είδους κατοικία ως τουριστικό κατάλυμα. Προ της επιβολής του προστίμου καλείται, επί αποδείξει, ο διαπράττων την παράβαση να δώσει σχετικές διευκρινίσεις μέσα σε δεκαπέντε (15) ημέρες από την παραλαβή της σχετικής κλήσης. Κατά της απόφασης με την οποία επιβάλλεται το παραπάνω πρόστιμο δεν χωρεί ενδικοφανής προσφυγή (άρθρο 46 § 7 του Ν. 4179/2013).
Διοικητικές Κυρώσεις με Βάση την Φορολογική Νομοθεσία
Η μη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην εφορία, η μη εγγραφή στον αρμόδιο ασφαλιστικό φορέα [ΟΑΕΕ], η μη τήρηση των βιβλίων του ΚΦΑΣ, η μη έκδοση των νόμιμων φορολογικών παραστατικών σε κάθε συναλλαγή και η μη δήλωση εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση αποτελούν παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας, οι οποίες επισύρουν διοικητικές κυρώσεις ύψους, μεταξύ άλλων, 2.500 € για κάθε παράβαση (άρθρο 54 ΚΦΔ – Ν. 4174/2013).
Αρμόδια αρχή για τη διερεύνηση τέτοιων παραβάσεων είναι το ΣΔΟΕ. Πριν την επιβολή προστίμων ο φορολογούμενος καλείται σε προηγούμενη ακρόαση ενώπιον του ΣΔΟΕ και έχει το δικαίωμα να καταθέσει γραπτό υπόμνημα. Τυχόν απόφαση επιβολής προστίμων λαμβάνεται και βεβαιώνεται από τον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ. Ο φορολογούμενος έχει το δικαίωμα να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της απόφασης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από την Υπηρεσία Εσωτερικής Επανεξέτασης της Φορολογικής Διοίκησης. Η αίτηση υποβάλλεται στη Φορολογική Αρχή που εξέδωσε την πράξη και πρέπει να αναφέρει τους λόγους και τα έγγραφα στα οποία ο υπόχρεος βασίζει το αίτημά του. Η αίτηση πρέπει να υποβάλλεται από τον υπόχρεο εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της πράξης σε αυτόν. Εντός εξήντα (60) ημερών από την υποβολή της ενδικοφανούς προσφυγής στην Φορολογική Αρχή που εξέδωσε την προσβαλλόμενη πράξη, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφοράς εκδίδει απόφαση, την οποία κοινοποιεί στον φορολογούμενο (άρθρο 63 του ΚΦΔ – Ν. 4174/2013). Πηγή: http://lawandtech.eu/
